ДИРЕКТОР УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ЖКХ

описание семинара

Курс является авторской программой Русской школы управления, входит в цикл «Обучение руководителей компаний», направлен на комплексную подготовку руководителя компании в сфере ЖКХ. Как и во всех программах этого цикла, обучение направлено на комплексную подготовку эффективных руководителей. Вы получите не только знания о предмете, но и овладеете управленческими навыками, освоите навыки публичного выступления, управления личным временем, выработки стратегии организации, получите представление об управлении финансами, построении маркетинговых структур, распределении функций, создании системы управления персоналом и специфики управления предприятием, оказывающим услуги по управлению многоквартирными жилыми домами. По итогам обучения выдается документ государственного образца о дополнительном профессиональном образовании руководителя компании ЖКХ.

содержание семинара

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЖКХ

• Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы
• Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора
• Правила и возможности выхода на рынок управления МКД. Регламент вхождения на объект
• Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, Исполнители услуг.
• Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения. Возможности оспаривания административных штрафов
• Раскрытие информации по управлению МКД управляющими организациями и
• Работа с обращениями граждан. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент
• Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания.
• Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем.
• Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ.
• Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость.
• Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов
• Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
• Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности
• Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД
• Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система
• Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики

ДОГОВОРЫ: ОКАЗАНИЯ УСЛУГ, ПОДРЯДА

• Работы и услуги – периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ»  –  баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей
• Верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда
• Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения

ДОГОВОРЫ С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

• Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания
• Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

• Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями
• Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия.
• Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию
• Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (306 ПП РФ)
• Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета и технической возможности их установки
• Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества.
• Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МКД

• Капитальный ремонт общего имущества МКД: последние изменения законодательства в вопросах капитального ремонта; формирование фонда; виды работ (минимальный перечень, дополнительный перечень, действия УО при необходимости включения в перечень дополнительных работ); проведение капитального ремонта; обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме в процессе проведения капитального ремонта многоквартирного дома; судебная практика

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ

• Содержание разделов Программы
• Классификация зданий по функциональному назначению, по объемно-планировочным решениям. Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий. Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий. Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости
• Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания. Три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов. Плановое и внеплановое техническое обслуживание, и ремонт. Инструменты системы технического содержания - программы технического обслуживания
• Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ. Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий. Документальное оформление осмотров
• Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ. Документальное оформление ППР и ТО. Внеплановое техническое обслуживание
• Аварийно-техническое обслуживание. Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады. Предельные сроки устранения аварий. Документальное оформление аварийных заявок. Оперативное неплановое обслуживание
• Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов. Документальное оформление заявочного сервиса
  Практикум: Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок
• Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ. Документальное оформление сезонного технического обслуживания
• Текущий и капитальный ремонты. Несменяемые и сменяемые объекты здания. Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания. Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному - физический износ
• Практикум. Расчет физического износа отдельных элементов и здания
• Оптимизация работ по текущему ремонту. Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий
• Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию. Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту. Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

• Содержание разделов Программы
• Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках
• Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов.
  Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций
• Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
• Стандартизация процесса ценообразования в организации. Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью. Определение плана управления и производственной программы. Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости
  Практикум: Составление технологических карт
• Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда
• Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта
  Практикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг
• Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости

РАСЧЕТ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД

• Основные требования законодательства к установлению платы за управление и содержание общего имущества в МКД. Выбор методики. Стандартихация процесса расчета. Методы получения исходных данных
• Расчеты затрат по статьям калькуляции. Составление сводной сметы. Расчет тарифа