Управление многоквартирным домом
содержание семинара
Что такое управление многоквартирным домом
- Cубъект управления, объект управления, предмет управления, цели и процесс управления
- Правовой базис управления многоквартирными домами. Обязательные для исполнения нормативы.
Объект управления - многоквартирный дом
- Сбор информации о многоквартирном доме: наличие документации, количество квартир и мест общего пользования (необходимая характеристика для подготовки тарифа, поиска дополнительных доходов управляющей организации).
Проблемное поле объекта управления- места общего пользования
- Состав мест общего пользования, характеристики, общее имущество в доме и индивидуальное.
- Как правильно считать долю в общем имуществе каждого собственника, участие в содержании общего имущества, должны ли участвовать собственники нежилых (коммерческих и некоммерческих) помещений, в каком объеме и на каких основаниях, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности.
- Коммерческое использование мест общего пользования: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость. Как правильно распределить доходы от использования общего имущества (юридический аспект).
Проблемное поле объекта управления- земельный участок многоквартирного дома
- Земельный участок под многоквартирным домом- откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем.
- Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов.
Проблемное поле объекта управления- внутридомовые и внешние инженерные сети
- Порядок присоединения инженерных сетей.
- Внешние и внутренние границы инженерных сетей многоквартирного дома.
- Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей и сетевого оборудования. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам.
- Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик - принимать ли их.
Субъект управления - собственники многоквартирного дома
- Способы управления многоквартирными домами: какой способ лучше.
- Разработка модели взаимоотношений: ТСЖ- Управляющая организация, Управляющая организация -непосредственное управление.
- Организация работы по проведению общего собрания собственников помещений: выбор способа управления, утверждение договора управления, утверждение тарифа на управление и эксплуатацию, прочие вопросы- как их задавать так чтобы получать «правильные ответы».
- Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление домовладельцев, подготовка документации, очное и заочное голосование, уведомление о решении.
Опосредованный субъект управления - управляющая организация
- Бизнес-модель управляющей организации.
- Выбор и реализация способа управления -управление Управляющей организацией.
- Организационная структура управляющей организации.
- Две модели управляющей организации: плюсы и минусы.
- Правила и возможности выхода на рынок управления.
- Организация работы по заключению договоров управления с собственниками. Пошаговый регламент работы.
- Расторжение договора управления по инициативе собственников- как не стать заложником собственной недальновидности.
Опосредованный субъект управления - ТСЖ
- Организационная структура ТСЖ: когда и кто выбирает председателя, ревизионную комиссию, правление.
- Основные вехи устава.
- Написание собственниками заявлений о вступлении в ТСЖ, когда ТСЖ становится легитимным, можно ли брать вступительные взносы в ТСЖ.
- Полномочия ТСЖ, его органов и членов ТСЖ.
- Четкая грань между «общим собранием собственников многоквартирного дома» и «общим собранием членов ТСЖ»- избегаем путаницы в полномочиях и правильно принимаем решения.
Передача многоквартирного дома в управление: от застройщика, от органов местного самоуправления, органов государственной власти, ТСЖ, предыдущей Управляющей организации.
- Оформление документов. Необходимые нюансы. Пошаговый практический регламент работы.
Организация работы по управлению многоквартирными домами
- Годовой план управления многоквартирным домом.
- Подготовка производственной программы.
- Перечень необходимых периодических и разовых работ и услуг.
- Подготовка и расчёт тарифа на управление/обслуживание. Основания для его применения.
- Автоматизация процесса подготовки производственной программы и расчёта тарифа.
Организация предоставления жилищных услуг
- Что делать самому, а что отдать другим (аутсорсинг).
- Отбор подрядных организаций.
- Заключение договоров подряда и возмездного оказания услуг: отличия, что и где применять.
- Предмет договора: как правильно определить и описать. Баланс прав и обязанностей.
- Ответственность по договору: правильно формулируем, четко применяем, без судов платим меньше, выращиваем эффективных партнеров, а не конкурентов.
Организация предоставления коммунальных услуг
- Схемы договорных отношений.
- Коммунальная услуга и коммунальный ресурс.
- Договорные схемы взаимоотношений с Ресурсоснабжающими организациями.
- Порядок заключения договоров с Энергоснабжающими организациями.
- Порядок утверждения тарифа на коммунальные ресурсы.
- Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать.
- Схемы работы и расчетов по приборам учета
Контроль качества жилищно-коммунальных услуг. Составление актов. Перерасчет платы.
Капитальный ремонт многоквартирного дома
- Принятие решения об установлении тарифа на капитальный ремонт на общем собрании.
- Взаимодействие с банками. Ведение и передача накопительных лицевых счетов. Принятие решения о проведении капитального ремонта, подготовка ПСД, назначение подрядной организации и заключение договора. Контроль качества работ. Подписание актов КС-2, КС-3.
Деликты
- Затопления и пожары- минимизация выплат.
- Регламент работы по предупреждению аварий и действий в аварийной ситуации
Работа с должниками
- Система неизбежного исполнения.
AllEvents.ru