Минимизация рисков при заключении договора аренды: проблемные ситуации, практические рекомендации юриста

содержание семинара

Аудитория:

юристы, руководители компаний.

Программа семинара:

1.   Понятие договора аренды и его место в системе гражданско-правовых договоров:

• анализ правовой природы договора;
• становление законодательства, регулирующего арендные отношения;
• общие принципы норм Гражданского кодекса, регулирующие вопросы аренды имущества.

2.   Заключение договора аренды:

• срок договора аренды как определяющий фактор государственной регистрации договора аренды недвижимости;
• заключение договора на определенный и неопределенный срок;
• как правильно применять условия подписанного, но не зарегистрированного договора аренды на период времени до государственной регистрации договора, не заключая «временных» договоров.

3.   Стороны договора аренды:

• арендодатель (собственник, доверительный управляющий, агент, иные лица), правовые аспекты заключения договора не собственником имущества,
• арендатор, субарендатор.

4.   Объекты договора аренды:

• виды имущества, сдаваемого в аренду (квалифицирующий признак объектов аренды);
• ограничения и запреты на сдачу в аренду имущества;
• особенности сдачи в аренду некоторых объектов недвижимости.

5.   Существенные условия договора аренды недвижимого имущества:

• предмет договора - проблемы идентификации, анализ типичных ошибок при его определении;
• форма договора;
• размер арендной платы (порядок определения, изменения арендной платы с конкретными примерами из судебной практики, валюта платежа).

6.   Передача имущества по договору аренды и по окончании срока его действия:

• сроки подписания документа о передаче;
• особенности возврата арендованного имущества.

7.   Содержание арендованного имущества:

• капитальный и текущий ремонт - кто осуществляет;
• неотделимые улучшения имущества - собственность арендатора или арендодателя?

8.   Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимости:

• особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в ЕГРП;
• порядок оплаты и размеры государственной пошлины;
• изменение технических и иных характеристик объекта недвижимости по сравнению с зарегистрированными в ЕГРП (перепланировка (т.н. «красные линии»), изменение адреса, площади, нумерации комнат) - как зарегистрировать договор?

9.   Прекращение и расторжение договора аренды:

• прекращение по окончании срока действия или расторжение - обязательная государственная регистрация погашения регистрационной записи;
• по соглашению сторон - как оформлять?
• продажа арендуемого имущества - как арендатору сохранить договор аренды?
• судебный порядок расторжения договора: по инициативе арендодателя и арендатора.

10.         Преимущественное право на заключение договора на новый срок:

• приоритет перед иными претендентами, но - совершенно новый договор, с новыми условиями;
• анализ судебной практики по переводу на «старого» арендатора прав и обязанностей по договору, заключенному с нарушением преимущественного права.

11.         Залог права аренды земельного участка:

• договор ипотеки здания - только с одновременной ипотекой права аренды земельного участка;
• проблемы государственной регистрации залога права аренды земельного участка, судебная практика.

12.         Особенности заключения договора аренды федерального имущества:

• правовые аспекты осуществления конкурса на право заключения договора аренды;
• особенности государственной регистрации договора аренды федерального имущества.

13.         Ответы на вопросы участников семинара.