Директор управляющей компании коттеджного посёлка

описание семинара

Строительство коттеджного посёлка - сложный многоуровневый процесс, особенно в реалиях несовершенного законодательства РФ. Но ровно в тот момент, когда объект, наконец, построен, встает вопрос «и как теперь этим управлять?» На деле выясняется, что управлять очень сложно, а управлять грамотно могут, к сожалению, единицы. Клиенты, зачастую недовольные качеством работы управляющей компании, задают ее сотрудникам два основных вопроса: «на каком основании вы с нас берете деньги?» и «откуда такая сумма?» Потом начинаются попытки создать ТСЖ или взять управление в свои руки иным способом, что обычно только ухудшает ситуацию.

Всего этого можно было избежать, продумав систему управления еще на стадии строительства: правильно распределить право собственности на инженерные сети, земли и объекты благоустройства; разработать производственный план, бюджет и договор управления, учитывающий все юридические и организационные нюансы, а не формальную «бумагу», позволяющую брать деньги с жителей. Если Вам важно: понять, кому и как вы будете передавать посёлок в управление, разобраться, как должна выглядеть система управления, чтобы она не только окупала себя, но и приносила прибыль, создать для жителей посёлка чувство комфорта и защищенности управляющей компанией и подтвердить свои знания установленным документом о повышении квалификации

Цлевая аудитория курса "ДИРЕКТОР УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА": руководители управляющих компаний, управляющие коттеджными поселками, поселками таунхаусов, смешанными поселками (коттеджи, таунхаусы, многоквартирные жилые дома), руководители строительных и девелоперских компаний, желающие заниматься управлением построенными коттеджными поселками, застройщики и инвесторы коттеджных поселков, желающие оптимальным образом использовать принадлежащий им земельный участок, инженерные коммуникации, производимые ресурсы, специалисты, которые должны стать руководителями управляющих компаний по управлению коттеджными поселками, желающие получить систематизированные знания по построению системы управления коттеджным поселком, основанную на действующем законодательстве

содержание семинара

ПРАВОВОЙ БАЗИС УПРАВЛЕНИЯ КОТТЕДЖНЫМИ ПОСЁЛКАМИ

• Правовые основы управления коттеджными поселками. Проблемное правовое поле. Применение нормативных актов по аналогии. Отсылочные нормы. Обязательные для исполнения нормативы
• Способы управления коттеджным поселком: плюсы и минусы

ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ. ПРОБЛЕМЫ С ИМУЩЕСТВОМ ОБЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

• Сбор информации о коттеджном поселке: наличие документации, количество домовладений и мест общего пользования (необходимая характеристика для подготовки тарифа, поиска дополнительных доходов управляющей компании)
• Проблемное поле: земли общего пользования (места общего пользования). Правильное оформление прав и использование земельного участка, инженерных коммуникаций, дорог, элементов благоустройства, административного здания

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ «С НУЛЯ». ИСПРАВЛЕНИЕ ОШИБОК

• Разработка модели взаимоотношений с созданным в поселке ТСЖ, Некоммерческим Партнерством, потребительским кооперативом, непосредственным управлением
• Тактика действий если в посёлке начинается «война» между жителями и Управляющей компанией
• Организация управления коттеджным поселком как бизнесом. SWOT-анализ. Внутренняя среда: организационная структура Управляющей компании, персонал. Технологии. Внешняя среда: отношения с собственниками, поставщиками, подрядчиками по ЖКУ, государственными органами власти и ОМС
• Стратегический план деятельности Управляющей компании на основе ССП (BSC): финансы–клиенты – бизнес-процессы – персонал – инновации – обучение. Годовой план управления коттеджным поселком

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ

• Определение необходимости и возможности проведения общего собрания
• Организация работы по проведению общего собрания собственников домовладений: выбор способа управления, утверждение договора управления, утверждение тарифа на управление и эксплуатацию
• Регламент проведения общего собрания

ПЕРЕДАЧА КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА В УПРАВЛЕНИЕ

• Передача коттеджного посёлка в управление Управляющей компании от застройщика
• Передача коттеджа собственнику. Оформление документов. Необходимые нюансы
• Пошаговый регламент работы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ С ЖИТЕЛЯМИ

• Разработка договора. Ключевые моменты, на которые необходимо обратить внимание, чтобы избежать проблем в будущем
• Организация работы по заключению договоров управления с собственниками. Пошаговый регламент работы
• Расторжение договора по инициативе жителей: как противостоять

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УСЛУГ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА

• Правовые основания предоставления услуг
• Организация предоставления жилищных услуг. Делать самому или платить другим
• Разработка модели взаимоотношений при предоставлении услуг по обслуживанию посёлка
• Подготовка производственной программы. Перечень необходимых периодических и разовых работ и услуг

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

• Схемы договорных отношений. Границы ответственности Коммунальная услуга и коммунальный ресурс. Порядок заключения договоров с энергоснабжающими организациями Порядок утверждения тарифа на коммунальные услуги
• Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать
• Схемы работы и расчетов по приборам учета
• Необходимость утверждения тарифов на производство и транспортировку коммунальных ресурсов

КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

• Составление актов
• Перерасчет платы
• Раскрытие информации

РАБОТА С ДОЛЖНИКАМИ

• Система неизбежного исполнения
• Предупреждение и взыскание задолженности

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ

• Содержание разделов Программы
• Классификация зданий по функциональному назначению, по объемно-планировочным решениям. Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий. Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий. Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости
• Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания. Три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов. Плановое и внеплановое техническое обслуживание, и ремонт. Инструменты системы технического содержания - программы технического обслуживания
• Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ. Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий. Документальное оформление осмотров
• Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ. Документальное оформление ППР и ТО. Внеплановое техническое обслуживание
• Аварийно-техническое обслуживание. Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады. Предельные сроки устранения аварий. Документальное оформление аварийных заявок. Оперативное неплановое обслуживание
• Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов. Документальное оформление заявочного сервиса
• Практикум: Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок
• Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ. Документальное оформление сезонного технического обслуживания
• Текущий и капитальный ремонты. Несменяемые и сменяемые объекты здания. Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания. Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному - физический износ
• Практикум: Расчет физического износа отдельных элементов и здания
• Оптимизация работ по текущему ремонту. Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий
• Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию. Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту. Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

• Содержание разделов Программы
• Основные термины. Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы за содержание помещений в МКД, апартаментах и коттеджных поселках
• Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов
  Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций
• Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
• Стандартизация процесса ценообразования в организации. Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью. Определение плана управления и производственной программы. Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости
  Практикум: Составление технологических карт
• Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда
• Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта
  Практикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг
• Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости

ПОДГОТОВКА И РАСЧЕТ ТАРИФА ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА

• Расчет тарифа услуги по обслуживанию коттеджного посёлка
• Проблемное поле – отсутствие единых разработанных методов расчета для формирования тарифа
• Особенности сбора информации о коттеджном поселке для формирования перечня исходных данных, применяемых при расчете тарифа
• Общие принципы нормирования затрат. Особенности применения норм времени, норм труда, укрупненных норм обслуживания
• Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг
• Особенности включения затрат в себестоимость услуг по управлению
• Составление сводной сметы расходов и доходов управляющей организации
• Расчет тарифа